「川崎で一棟マンションを所有しているが、売却の流れや相場がわからない」「築古や空室率が高い状態でも売れるのか不安…」
こうした悩みを抱えるオーナー様は少なくありません。
一棟マンションの売却は、区分マンションや戸建てに比べて金額も大きく、収益状況や入居率、エリアの需要によって価格が大きく変わります。
そのため、事前に正しい知識を持って準備をすることが成功への第一歩です。
この記事では、川崎で一棟マンションを売却する際に知っておきたい 相場・売却の流れ・仲介と買取の違い・税金や費用・高く売るためのポイント をわかりやすく解説します。
これから売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
川崎の一棟マンション売却相場を知る
一棟マンションを売却する際には、まず「川崎市の不動産市場の動向」と「一棟マンション特有の価格の出し方」を理解しておくことが重要です。
エリアごとの需要も把握することで、より適正な売却戦略を立てることができます。
川崎市全体のマンション市場動向
川崎市は東京都心と横浜の中間に位置し、交通利便性が高く、再開発が進むエリアです。そのため、住宅需要・投資需要の両方が強く、マンション市場は安定した動きを見せています。
- 川崎駅周辺や武蔵小杉エリアでは、人口増加と再開発効果により不動産価格は上昇傾向。
- 新百合ヶ丘や多摩区エリアは、落ち着いた住環境を求めるファミリー層に根強い需要があります。
一棟マンションは投資用としての要素が大きいため、収益性と立地条件を重視した買い手が多い点が特徴です。
一棟マンションの売却価格の算出方法
一棟マンションの売却価格は、戸建てや区分マンションのように「相場」だけでは決まりません。
主に収益還元法が用いられます。
- 年間家賃収入 ÷ 利回り ＝ 評価額
- 例：年間家賃収入が1,200万円、想定利回り6％の場合→1,200万円 ÷ 0.06 ＝ 2億円 が目安価格）
このため、空室率が高いと収益性が低く評価され、価格が下がる傾向があります。逆に、満室稼働や修繕状態が良い物件は高値で売れる可能性があります。
エリア別の需要（川崎駅・武蔵小杉・新百合ヶ丘など）
- 川崎駅周辺：商業エリアとして再開発が進み、単身者・投資家需要が旺盛。小規模〜中規模の一棟マンションに高い需要。
- 武蔵小杉：大規模マンションのイメージが強いが、タワーマンション居住者の増加に伴い、周辺エリアの賃貸需要も高い。投資対象としての評価が高いエリア。
- 新百合ヶ丘（麻生区）：落ち着いた住宅地で、ファミリー層からの賃貸需要が安定。築古でも土地としての価値が見込まれ、長期的に安定した投資先として需要がある。
このように、川崎市内でもエリアごとに需要や価格の傾向が異なるため、売却戦略を立てる際には「立地」と「収益性」を合わせて判断することが大切です。
川崎で一棟マンションを売却する流れ
一棟マンションの売却は、戸建てや区分マンションに比べて手続きが複雑です。川崎でスムーズに進めるためには、全体の流れを把握し、収益状況や契約手続きをしっかり準備しておくことが重要です。
査定依頼と収益状況の確認
最初のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。一棟マンションの場合は、周辺の取引事例だけでなく、家賃収入・稼働率・修繕履歴 といった収益データが重視されます。
- 家賃収入の明細や賃貸借契約書を準備
- 空室率や過去の入居状況を把握
- 修繕記録や大規模修繕の履歴を整理
川崎市はエリアごとに需要が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を比較するのがおすすめです。
売却活動・契約
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。
- 仲介の場合：投資家向けポータルサイトや業界ネットワークを活用して購入希望者を募集。内見や条件交渉を経て売買契約を締結します。
- 買取の場合：不動産会社が直接購入するため、広告活動は不要。短期間で契約締結まで進みます。
川崎の一棟マンションは投資家や法人からの需要が強いため、買主は主に収益性を重視します。収益資料を整えておくことで契約がスムーズに進みます。
決済・引き渡し
買主が決定したら、決済と引き渡しを行います。
- 決済日に売却代金を受け取り
- 登記の移転手続きを司法書士が実施
- 物件に関する管理資料・鍵を買主へ引き渡し
住宅ローンや金融機関からの借入が残っている場合は、このタイミングで残債を完済し、抵当権抹消を行います。
一棟マンションを高く売るためのポイント
川崎で一棟マンションを売却する際、同じ物件でも売り方次第で数千万円単位の差が出ることがあります。入居率や収益性の改善、売却時期の見極め、複数査定の活用など、事前準備が高値売却のカギとなります。
入居率・収益性を改善してから売却する
投資家や法人が一棟マンションを購入する際、最も重視するのは「収益性」です。入居率が低いと、将来的な収益が不安視され、価格が下がる原因になります。
- 空室対策（賃料設定の見直し、リフォームによる付加価値アップ）
- 管理状況の改善（共用部分の清掃や修繕の実施）
- 修繕積立の有無や大規模修繕履歴の提示
売却前に収益性を高めることで、利回り評価が上がり、高値での売却につながります。
売却時期を見極める
不動産市場は景気や金利動向に影響を受けやすく、売却時期によって価格が変動します。川崎では特に、
- 春（2〜4月）：転勤・入学シーズンで賃貸需要が高まり、投資家が動きやすい
- 秋（9〜11月）：年内決済を目指す投資家が増える時期
このようなタイミングを狙って売り出すと、好条件での成約につながりやすくなります。
複数社査定を活用する
一棟マンションの査定額は、不動産会社によって大きく異なります。川崎市は投資需要が強いため、扱う業者によって得意な買主層が違うのが特徴です。
- 地域密着型の不動産会社 → 地元の投資家ネットワークに強い
- 大手不動産会社 → 広域的な投資家や法人向けにアプローチ可能
- 専門業者（収益物件専門） → 収益性重視でスピーディーな成約が期待できる
複数社に査定を依頼し、相場を把握すると同時に、最も有利な売却方法を選ぶことが大切です。
売却にかかる費用・税金
川崎で一棟マンションを売却する際には、仲介手数料や税金、登記関連費用など、さまざまなコストがかかります。事前に把握しておくことで、手取り額を正確にイメージし、資金計画を立てやすくなります。
仲介手数料
仲介を通じて売却する場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。上限は法律で定められており、一般的に以下の計算式で算出されます。
売却価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）
例：2億円で一棟マンションを売却した場合 → 仲介手数料は 606万円＋消費税 となります。
規模が大きい一棟マンションでは、仲介手数料も高額になるため、契約前に必ず確認しておきましょう。
譲渡所得税・法人税の注意点
一棟マンションを売却して利益が出た場合、個人所有か法人所有かによって課税が異なります。
- 個人所有の場合は、譲渡所得税＋住民税が課税されます。
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：約39％
- 長期譲渡（所有期間5年超）：約20％
- 特例として、一定条件を満たせば「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」が適用可能です。
- 法人所有の場合は、売却益は法人の利益に加算され、法人税の対象となります。
- 税率は所得額に応じて変わりますが、目安として23.2％前後です。
- 法人所有のマンションを売却する場合は、決算や税務戦略と合わせて検討することが重要です。
登記費用・測量費などの諸費用
売却に伴い、登記や測量などの費用が発生することがあります。
- 抵当権抹消登記費用：1件あたり数万円程度
- 所有権移転登記（司法書士報酬）：5万〜10万円程度
- 土地の測量費用：30万〜50万円程度（境界確定が必要な場合）
- 建物解体費用：築古で解体が必要な場合、100万〜数百万円以上
これらの費用は物件の状態や契約内容によって変わるため、事前に見積もりを取っておくと安心です。
川崎で一棟マンション売却を依頼する際の注意点
一棟マンションの売却は金額が大きく、収益性や入居状況など複雑な要素が絡むため、信頼できる不動産会社の選定が非常に重要です。特に川崎市のようにエリアごとで需要が大きく異なる地域では、地域に強い業者を選ぶことが成功のポイントとなります。
地域に強い業者を選ぶメリット
川崎市は、川崎駅周辺や武蔵小杉のように再開発で需要が伸びているエリアと、比較的落ち着いた住宅地で安定需要があるエリアが混在しています。地域に強い不動産会社を選ぶことで、以下のメリットが得られます。
- エリア特性を反映した適正な査定が可能
- 投資家や法人など、地域に根ざした買主ネットワークを持っている
- 過去の取引事例を基にした販売戦略を立てられる
結果として、「高値売却」や「早期成約」につながりやすくなります。
築古・空室率が高い物件の対応
一棟マンションのオーナーが悩む大きなポイントが「築古」や「空室率の高さ」です。こうした物件でも売却は可能ですが、対応できる業者かどうかで結果が変わります。
- 築古マンション：土地としての価値を評価したり、リノベーション需要を見込んだ提案ができる業者を選ぶ
- 空室率が高い物件：収益改善のシミュレーションを提示できる業者なら、買主の安心感を高められる
- 老朽化や修繕不足がある場合：解体・建て替え需要や投資家向けに訴求できる戦略が必要
地域事情を理解し、特殊なケースでも柔軟に対応できる不動産会社を選ぶことが、安心して売却を進めるための鍵となります。
よくある質問（FAQ）
築古の一棟マンションでも売れる？
売却可能です。築古物件は建物価値が低下しますが、立地や土地の価値、リノベーション需要により買い手が見つかることがあります。川崎は投資需要が強いため、築古でも収益性を見込む買主は少なくありません。
空室率が高いと売却できない？
空室率が高いと利回り評価が下がり価格が低くなる傾向はありますが、売却は可能です。収益改善の提案をしたり、価格を調整することで買主が見つかるケースもあります。
入居者がいる状態でも売却できる？
可能です。むしろ家賃収入が発生している状態は収益物件として評価されやすく、安定した収入を求める投資家にとっては魅力となります。
税金はどのくらいかかる？
売却益が出た場合、個人所有なら譲渡所得税＋住民税、法人所有なら法人税がかかります。所有期間5年超か5年以下かで税率が異なり、長期所有の方が税率は低くなります。
売却にかかる期間は？
仲介の場合、買主探しから決済まで平均3〜6か月程度です。買取なら最短1〜2週間で現金化できるケースもあります。
ローン残債が残っていても売れる？
売却可能です。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する流れになります。売却額が残債を下回る場合は任意売却の選択肢もあります。
一棟マンションの査定方法は？
主に「収益還元法」が用いられます。年間家賃収入を利回りで割って価格を算出する方法で、川崎では入居率や家賃水準が大きく影響します。
売却前に修繕は必要？
必ずしも必要ではありません。ただし、共用部の清掃や軽微な修繕をしておくと印象が良くなり、価格交渉でも有利になります。大規模修繕は必須ではなく、買主が判断するケースも多いです。
一棟マンションの買主は誰が多い？
個人投資家、法人、海外投資家などが主な買主層です。川崎は都心アクセスが良く、利回りが比較的安定しているため、幅広い層から需要があります。
相続した一棟マンションも売却できる？
売却可能です。ただし、相続登記を完了させてからでないと売却はできません。相続税や譲渡所得税の特例を活用することで、税負担を軽減できるケースもあります。
まとめ・無料査定のご案内
川崎で一棟マンションを売却する際には、まず 相場を正しく把握し、自分に合った売却方法を選ぶこと が重要です。
収益性や入居率、エリアの特性によって価格は大きく変動するため、情報収集と準備をしっかり行うことが成功への第一歩となります。
また、川崎はエリアごとに需要の傾向が異なるため、地域に強い不動産会社へ相談するメリット は大きいです。川崎駅周辺や武蔵小杉など投資需要が高いエリアに詳しい会社であれば、適正価格を提示し、早期成約や高値売却につなげることができます。
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