「川崎で一棟マンションを相続したが、売却すべきかどうか迷っている…」「相続税や維持管理の負担が不安で、手放すべきか判断できない」
このようなお悩みを抱えているオーナー様は少なくありません。
一棟マンションは区分所有や戸建てに比べて規模が大きく、相続後の管理や税金負担が重くのしかかります。そのため、早めに売却を検討する方も多いのが実情です。
しかし、相続した一棟マンションを売却するには、相続登記や相続人間での合意形成、税金の知識、売却の流れ を正しく理解しておくことが欠かせません。準備不足のまま進めてしまうと、思ったより安く売れてしまったり、相続税の納税に間に合わなかったりといったリスクもあります。
この記事では、川崎で一棟マンションを相続した方に向けて、
- 相続登記や必要な手続き
- 相続税・譲渡所得税などの税金と費用
- 売却の流れと方法（仲介と買取の違い）
- 高く売るための具体的なポイント
を分かりやすく解説します。
これから相続したマンションの売却を検討している方にとって、安心して次の一歩を踏み出せる内容になっていますので、ぜひ参考にしてください。
川崎で一棟マンションを相続したら最初に確認すべきこと
川崎で一棟マンションを相続した場合、まずは登記や名義の整理、相続人同士の合意形成、そして空室や築古物件を放置した際のリスクを把握することが大切です。
事前に確認すべきポイントを押さえることで、スムーズに売却や運用へ進めます。
相続登記と名義変更の手続き｜売却に必要な最初のステップ
2024年4月から相続登記は義務化され、相続開始から3年以内に登記を行わなければならない と法律で定められました。これを怠ると、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
名義変更をしていないと売却契約を結ぶことはできず、融資を受けることも不可能です。
司法書士に依頼すれば必要書類の準備や手続きもスムーズに進められますので、早めに対応しましょう。
相続人同士の合意形成が売却成功の鍵
一棟マンションは相続人全員での共有名義になるケースが多く、売却には全員の同意が必要 です。
誰か一人でも反対すれば売却を進められないため、遺産分割協議を行い、方針を固めることが欠かせません。
「売却する」「誰かが住む」「賃貸として運用する」などの選択肢を整理し、合意形成を早めに行うことがスムーズな解決につながります。
空室・築古マンションを放置するリスクと対処法
相続した一棟マンションを空室や築古のまま放置しておくと、以下のようなリスクが発生します。
- 空室が増えることで収益が悪化し、資産価値が下がる
- 老朽化が進み、修繕費用が増大する
- 川崎市の「特定空き家等」に指定されると固定資産税が増額される可能性がある
特に築古や空室率が高い場合は、資産価値の下落が早いため、早期の売却や運用方法の見直しが重要です。
川崎の一棟マンション相続売却の流れ
川崎で一棟マンションを相続した場合、売却を進めるには「相続登記」から「査定」「契約」「決済・引き渡し」まで一連の手続きを踏む必要があります。
大規模な不動産であるため、流れを理解して準備することがスムーズな売却につながります。
相続登記と必要書類の準備｜スムーズな売却に向けた基本手順
まず最初に行うべきは、相続登記による名義変更です。名義を相続人に移さなければ売却契約を進めることはできません。
必要な主な書類は以下の通りです。
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（複数の相続人がいる場合）
- 固定資産税評価証明書
これらを準備し、司法書士に依頼して相続登記を行うのが一般的です。
不動産査定と収益状況の確認で適正価格を把握
登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。一棟マンションの査定では「立地」や「築年数」だけでなく、家賃収入・入居率・修繕履歴などの収益データが重視されます。
- 家賃収入明細や賃貸借契約書を整理
- 空室率や過去の入居履歴を確認
- 修繕計画や大規模修繕の履歴を準備
これらを提示することで、より正確な査定額を算出でき、売却活動を有利に進められます。
契約・決済・引き渡しの流れと注意点
査定額に納得し、売却方法を決めたら、売買契約に進みます。
- 仲介の場合：不動産会社と媒介契約を結び、投資家や法人に向けて販売活動を行います。内見や条件交渉を経て売買契約を締結します。
- 買取の場合：不動産会社が直接購入するため、販売活動は不要で、短期間で契約まで進められます。
契約後は決済日を迎え、売却代金を受け取り、登記手続きと物件の引き渡しを行います。残債がある場合は、代金からローンを完済して抵当権を抹消する流れとなります。
一棟マンション相続売却にかかる税金・費用
川崎で相続した一棟マンションを売却する場合、相続税や譲渡所得税、登記費用などさまざまなコストが発生します。
これらを事前に把握しておくことで、納税資金の準備や売却後の手取り額の見通しを立てやすくなります。
相続税の計算方法と支払い期限｜10か月以内に納税が必要
一棟マンションを相続した場合、相続税が発生することがあります。
- 相続税の申告と納付期限は相続開始（被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内。
- 延滞すると延滞税や加算税が発生するため、期限内の納付が重要です。
- 川崎市の一棟マンションは評価額が高額になりやすいため、納税資金として売却を選ぶケースも少なくありません。
相続税評価額は「路線価方式」や「固定資産税評価額」で算出されますが、賃貸物件は借家権割合などが適用され、評価額が下がることもあります。
譲渡所得税・法人税の注意点と節税対策
相続した一棟マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
- 個人所有の場合：譲渡所得税＋住民税が課税されます。
- 所有期間が5年以下 → 短期譲渡で約39％
- 所有期間が5年超 → 長期譲渡で約20％
- 相続による取得の場合、被相続人の所有期間を引き継げるため、長期譲渡になるケースが多いです。
- 法人所有の場合：売却益は法人税の対象となり、23.2％前後（所得額により変動）で課税されます。
さらに、一定条件を満たせば「相続空き家特例」や「3,000万円特別控除」などの優遇措置を利用でき、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
登記費用・測量・解体など売却時にかかる諸費用
相続や売却に伴い、登記・測量・解体などの費用も発生する可能性があります。
- 相続登記費用（司法書士報酬含む）：5万〜10万円程度
- 抵当権抹消登記費用：1〜2万円程度（金融機関1件あたり）
- 土地測量費用：30万〜50万円程度（境界確定が必要な場合）
- 建物解体費用：100万〜数百万円（築古で解体して土地売却する場合）
これらは物件の状態や相続内容によって大きく変動するため、事前に見積もりを取り、売却計画に組み込んでおくことが大切です。
川崎で一棟マンション相続売却の方法
相続した一棟マンションを売却する場合、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、目的や状況に応じて選択することが重要です。
仲介で売却する場合の特徴と高値売却のコツ
仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼し、一般の投資家や法人を買主として探す方法です。
- メリット
- 市場価格に近い、またはそれ以上の価格で売れる可能性がある
- 川崎駅・武蔵小杉・新百合ヶ丘など人気エリアでは、高値での取引も期待できる
- デメリット
- 買主探しや交渉に時間がかかり、売却まで3〜6か月程度必要なケースが多い
- 入居率や修繕状況によっては成約に時間がかかる可能性がある
買取で売却する場合の特徴とスピード重視のメリット
買取とは、不動産会社が直接一棟マンションを購入する方法です。
- メリット
- 売却スピードが早く、最短1〜2週間で現金化できる
- 入居率や建物の状態に関わらず売却できるケースが多い
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除されることが多く、売却後のトラブルを回避できる
- デメリット
- 仲介よりも売却価格は低めになり、市場価格の7〜9割程度が相場
仲介と買取の比較｜高値・早期売却に向いているケース
- 高値売却を狙う場合（仲介が向いているケース）
- 相続税納付の期限まで余裕がある
- 入居率が高く、収益性が安定している
- 再開発エリアや駅近など人気の立地にある
- 早期売却を狙う場合（買取が向いているケース）
- 相続税の納税期限が迫っている
- 築古や空室率が高く、収益性が低い
- 相続人同士の合意形成を急ぎたい、または分割資金をすぐに用意したい
このように、「できるだけ高く売りたいのか」「できるだけ早く売りたいのか」 によって最適な方法が変わります。目的を整理したうえで、複数の不動産会社に相談し、比較検討するのがおすすめです。
相続した一棟マンションを高く売るためのポイント
川崎で相続した一棟マンションをできるだけ高く売却するためには、相続直後の行動や収益性の改善、複数の不動産会社への査定依頼が欠かせません。事前の準備をしっかり行うことで、数千万円単位で売却額に差が出ることもあります。
相続後すぐに査定を依頼するメリットとタイミング
相続が発生したら、まず不動産会社に査定を依頼するのが重要です。
- 資産価値を正しく把握できる：相続税評価額と市場価格は異なるため、実際の売却可能額を知ることができる
- 相続税の納税計画を立てやすい：10か月以内に納税が必要なため、早めに査定して売却方針を固めることが有効
- 空室や老朽化による価値下落を防げる：放置すると資産価値が低下するため、早期行動が高値売却につながる
相続後すぐに動き出すことで、余裕を持って売却戦略を立てられます。
入居率・収益性を改善して資産価値を高める方法
一棟マンションの評価は「収益性」が大きな決め手です。入居率が低い状態では利回りが悪く見られ、価格が下がる傾向があります。
- 空室対策：賃料の見直し、リフォームや家具付き賃貸の導入
- 共用部の整備：清掃・修繕をして第一印象を改善
- 修繕計画の提示：大規模修繕履歴や積立金の有無を整理して買主に安心感を与える
収益改善を行うことで、投資家にとって「魅力的な物件」となり、高値売却が期待できます。
複数社査定で川崎エリアの相場を正確に把握する
不動産会社によって査定額や販売戦略は大きく異なります。特に川崎のようにエリアごとに需要の差が大きい地域では、複数社査定が必須です。
- 地域密着型の会社：地元投資家や法人への販売ルートに強い
- 大手不動産会社：全国規模のネットワークで幅広い買主にアプローチ可能
- 収益物件専門業者：利回り重視の投資家への販売に適している
複数の査定を比較することで、適正相場を把握でき、最適な売却先を選ぶことができます。
よくある質問（FAQ）
相続登記が終わっていなくても売れる？
売却はできません。相続登記を行い名義を相続人に移さないと、売買契約を締結できません。2024年4月から相続登記は義務化されているため、早めの手続きが必要です。
相続税の支払い期限は？
相続開始（被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内に申告・納税を行う必要があります。期限を過ぎると延滞税や加算税が課されるため注意が必要です。
築古でも売却可能？
可能です。築古マンションは建物価値が下がる一方、土地や立地の価値で評価されるケースもあります。川崎のように需要が強いエリアでは、再開発や建て替え目的で購入されることもあります。
入居者がいる状態でも売れる？
売却可能です。むしろ安定収入が見込めるため、投資家にとってはメリットとなります。入居者との賃貸借契約もそのまま引き継がれるのが一般的です。
空室率が高くても売却できる？
売却は可能ですが、利回り評価が下がり価格は低く見られがちです。売却前に空室対策や収益改善を行うと、査定額が上がりやすくなります。
ローン残債があっても売れる？
売却可能です。売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消すれば売却できます。売却額が残債を下回る場合は「任意売却」の検討が必要です。
相続した一棟マンションを賃貸に出すべきか、売却すべきか迷う場合は？
収益性や相続人間の状況によって判断が異なります。維持管理や税負担が大きい場合は売却、安定収入が見込める場合は賃貸活用という選択肢もあります。
一棟マンションの査定方法は？
「収益還元法」が基本です。年間家賃収入を利回りで割り戻して算出します。入居率・築年数・立地条件などによって査定額が大きく変動します。
売却にかかる期間はどのくらい？
仲介の場合は3〜6か月程度、買取の場合は最短1〜2週間で売却が完了するケースもあります。相続税の納税期限が迫っている場合は買取を選ぶ方も多いです。
相続したマンションを売る際に利用できる税制優遇はある？
条件を満たせば「相続空き家特例」や「3,000万円特別控除」が利用でき、譲渡所得税を大幅に軽減できることがあります。税理士に相談して適用可否を確認すると安心です。
川崎で一棟マンションを相続したら早めの対応と無料査定が成功の鍵
川崎で一棟マンションを相続した場合、早めの対応が何よりも大切です。
相続登記を行わないまま放置すると売却が進められず、老朽化によって資産価値が下がる恐れがあります。特に、相続税の納税期限（10か月）を過ぎてしまうと、延滞税などのペナルティが発生することもあるため、計画的に進めることが重要です。
また、相続税や登記費用・修繕費などの負担を踏まえ、戦略的に売却を進めることが成功のカギとなります。税制優遇（3,000万円特別控除・相続空き家特例など）を上手く活用すれば、手取り額を最大化することも可能です。費用や税金を把握したうえで、最適なタイミングと方法（仲介・買取）を選びましょう。
そして何より、川崎の市場を熟知した地域密着型の不動産会社へ無料査定を依頼することが重要です。地域特性や投資需要を理解している業者なら、適正価格での査定とスピーディーな成約を実現できます。
「相続した一棟マンションをどうすればいいか分からない」「まずは価値を知りたい」という方は、ぜひお気軽に 無料査定フォーム からご相談ください。
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