横浜で増える空き家──なぜ今「売却」が注目されているのか
横浜市は首都圏の中でも人気の高い住宅都市として知られていますが、その一方で「空き家問題」が急速に広がっています。
総務省の調査によると、全国の空き家数は約849万戸に達し、住宅の7軒に1軒が空き家という時代に突入しました。
その流れは横浜市も例外ではなく、近年では相続や高齢化、人口の流動化によって、使われない住宅が年々増加しています。
「いつか使うかもしれない」「とりあえずそのままにしておこう」と放置された空き家は、やがて税負担・老朽化・トラブルの原因に。こうした現状から、「売却」という選択肢が今、最も現実的な解決策として注目されているのです。
空き家が増加している背景（相続・高齢化・人口減少）
空き家が増えている主な要因は、相続と高齢化です。
横浜では親世代から住宅を相続したものの、自身はすでに別の地域に住んでいるため「使わない家」を所有しているというケースが増えています。また、高齢化が進むにつれて入院や施設入居などで家を空ける人が増え、そのまま空き家化することも珍しくありません。
さらに、人口減少や家族構成の変化も背景にあります。単身世帯の増加により、かつてのように「親の家を引き継ぐ」という文化が薄れ、使われない住宅が市場に取り残されています。
これらの社会的要因が重なり、横浜市でも空き家率は年々上昇傾向にあるのです。
横浜市の空き家数と現状データから見る課題
横浜市の調査によると、市内には16万戸を超える空き家が存在すると推計されています。
特に戸建住宅が多い郊外エリア（青葉区・旭区・港南区・栄区など）では、高齢化と相続に伴う空き家が急増。
一方で、中区や西区などの中心部でもマンションの空き室が増え始めており、エリアを問わず問題が広がっています。
横浜市では「空家等対策計画」を策定し、危険性の高い建物の調査や管理指導を進めています。
しかし実際には、相続手続きが進まない・遠方で管理が難しい・修繕費が出せないといった理由から、放置状態のままになっている空き家が少なくありません。
こうした状況を踏まえ、「売却」や「活用」による解決策を選ぶ人が増えているのです。
空き家を放置するとどうなる？倒壊・税金・資産価値低下のリスク
空き家を放置してしまうと、資産価値の低下だけでなく、思わぬ負担やトラブルを招く可能性があります。
まず、老朽化が進むと外壁や屋根が崩れ、台風や地震時に倒壊の危険が生じます。
また、雑草や不法投棄による景観悪化、放火・不法侵入といった治安上の問題も無視できません。
さらに深刻なのが税金の問題です。「空家等対策特別措置法」により、危険な空き家は「特定空家」に指定され、住宅用地特例（固定資産税の1/6軽減）が解除されることで、税金が最大6倍に上がるケースもあります。
これらのリスクを避けるために、横浜市では早期売却・活用を推進しており、「空き家を手放す＝損」ではなく、「今売る＝資産を守る」という考え方が主流になりつつあります。
空き家を売却する前に知っておきたい3つの方法
空き家を売却するにはいくつかの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
同じ「売る」という目的でも、売却までのスピード・手間・最終的な手取り額が大きく異なるため、事前に違いを理解しておくことが大切です。
ここでは、横浜で空き家を売却する際に主に選ばれる3つの方法を紹介します。
① 不動産会社に仲介で依頼するメリット・デメリット
最も一般的な方法が、不動産会社に仲介を依頼して市場に出す方法です。不動産会社が買主を探し、売主と買主の間に立って売買契約を成立させます。
仲介の最大のメリットは、相場に近い価格で売れる可能性が高いことです。市場の需要が高いエリアや、比較的状態の良い建物であれば、時間をかけて高値での売却を目指せます。
ただし、買主が見つかるまでに数か月以上かかることもあり、売れる時期や価格の保証はありません。また、売却成立時には仲介手数料（最大で売却価格の3%＋6万円＋税）が発生します。
- メリット：相場に近い価格で売れる／市場で幅広く買主を探せる
- デメリット：売却まで時間がかかる／手続きや内見対応が必要
② 不動産会社に直接買取してもらう方法と注意点
「早く確実に売りたい」という方には、不動産会社による直接買取がおすすめです。
仲介のように買主を探す必要がなく、業者がそのまま物件を買い取るため、最短で数日〜2週間程度で現金化できます。
老朽化した建物や、残置物・荷物が残っている空き家でも「現況のまま」売却できる点が大きなメリット。さらに、広告掲載や内見対応が不要のため、近隣に知られずスムーズに売却できます。
一方で、買取価格は市場価格より1〜3割ほど低くなる傾向があります。ただし、「手間や時間をかけずに確実に売れる」という点では、総合的に見て魅力的な選択肢です。
- メリット：最短即日で現金化／老朽化・残置物ありでもOK／手間がかからない
- デメリット：仲介よりも価格がやや低くなる
③ リフォーム・リノベーションして再販売する選択肢
空き家の状態が比較的良く、立地条件が良い場合は、リフォームやリノベーションを行って再販売する方法もあります。内装や設備を一新することで、見た目の印象や機能性が向上し、より高い価格で売れる可能性があります。
特に横浜市内では、駅近や人気住宅街で築年数の古い戸建て・マンションを再生住宅として販売するケースも増えています。ただし、リフォームには多くの場合数百万円単位の費用と時間がかかるため、投資リスクが伴います。
また、リフォーム後の売却価格が思ったより伸びないケースもあり、資金や知識がないと難しい選択肢です。
- メリット：高値で売却できる可能性がある／資産価値を高められる
- デメリット：費用・期間・リスクが大きい／失敗すると赤字になることも
このように、空き家の売却方法は「スピード重視」「価格重視」「価値向上型」に分かれます。目的や物件の状態に応じて最適な方法を選ぶことで、後悔のない売却が実現できます。
横浜の空き家売却相場と市場動向を徹底解説
空き家を売却する際、気になるのは「今、いくらで売れるのか」という点です。横浜市はエリアによって不動産需要や価格差が大きく、同じ空き家でも場所や状態によって査定額が大きく変わります。
ここでは、横浜市の主要エリア別の相場感や、建物の状態による価格差、そして今後の市場動向を解説します。
横浜エリア別の空き家売却相場（中区・港北区・青葉区など）
横浜市は政令指定都市の中でも特に広く、エリアごとに不動産の需要と価格が大きく異なります。
- 中区・西区・神奈川区（中心エリア）
- 横浜駅やみなとみらい周辺など、商業・交通の利便性が高く、住宅・投資需要ともに強いエリアです。
- 戸建て用地の価格は坪単価100〜200万円前後、マンションも築古でも安定した需要があります。
- 港北区・青葉区（郊外の人気住宅地）
- 落ち着いた環境と生活利便性からファミリー層に人気があり、坪単価は70〜130万円前後が目安。
- 駅から徒歩10分以内の物件や、南向き・整形地など条件が良ければ高値で売れる傾向があります。
- 戸塚区・旭区・栄区・泉区など（郊外・住宅地中心エリア）
- 中心部に比べて価格は低めで、坪単価は40〜80万円前後。
- 一方で、再建築が可能な土地や更地は需要が高く、買取によるスピード売却に向いています。
このように、横浜では「駅近・利便性・再開発エリア」ほど高値が付きやすい傾向があります。空き家の所在地がどのエリアに属するかを把握することが、適正価格での売却の第一歩です。
建物や土地の状態によって変わる売却価格の違い
同じ場所に建っていても、空き家の「状態」によって売却価格は大きく変わります。
- 築年数が浅い（〜20年以内）
- 建物としての価値が残り、リフォーム次第で再利用できるため、建物＋土地の総額で売却できる可能性があります。
- 築古・老朽化している（30年以上）
- 建物の価値がほとんどなくなり、土地のみの価格で査定されるケースが多くなります。
- 特に雨漏りや傾きがある場合は、修繕費を考慮して査定額が下がる傾向にあります。
- 再建築不可・変形地など特殊条件
- 建て替えができない土地は市場価値が低くなりますが、買取専門業者なら再利用ノウハウを持っているため売却可能です。
また、残置物が多い、登記が古い、境界が不明などの要素も査定に影響します。査定前に状態を整理しておくことで、スムーズに高値売却を目指すことができます。
横浜不動産市場の最新動向（需要・金利・再開発の影響）
ここ数年の不動産市場は、全国的に上昇傾向が続いています。特に横浜市では、再開発エリアの増加や人口流入が後押しとなり、中古住宅や土地の需要が高止まりしています。
- 再開発エリアの影響
- みなとみらい21、横浜駅周辺、関内エリアでは大規模再開発が進行中で、周辺地価が上昇しています。
- こうした地域では、古い住宅でも「立地価値」で評価されるケースが多くなっています。
- 金利の動向
- 住宅ローン金利は依然として低水準で推移しており、買い手が動きやすい市場環境が続いています。
- 金利が上昇すると需要が鈍るため、「今は売り時」と判断されやすいタイミングです。
- 中古市場の拡大
- 新築価格の高騰により、中古住宅・再生物件への関心が高まっています。
- 老朽化した空き家でも、リノベーションを前提に購入を希望する層が増えており、築古でもチャンスがある市場といえます。
このように、横浜の不動産市場は需要が底堅く、今後も再開発を中心に安定した動きが続くと見込まれています。
「今のうちに売却しておく」ことで、税負担や老朽化リスクを回避しながら、最も有利な条件で資産を現金化できる可能性があります。
空き家を高く・早く売るための5つのポイント
空き家の売却は、ただ市場に出すだけでは希望通りの価格で売れるとは限りません。特に横浜市のようにエリアごとに相場が異なる地域では、戦略的に準備を進めることが重要です。
ここでは、空き家を「高く・早く」売るために押さえておきたい5つのポイントを紹介します。
1. 横浜に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵
まず最も大切なのは、横浜エリアに精通した不動産会社を選ぶことです。
不動産の価格は、同じ市内でも区・駅・通りによって大きく変動します。たとえば、中区・西区などの都心部は商業需要が強く、青葉区・港北区などは住宅需要が中心。地域特性を理解している会社でなければ、正確な査定はできません。
また、地元業者は行政・金融機関・建築会社などとのネットワークを持っており、スピード感ある対応が可能です。「横浜市内でどのエリアが強いのか」「過去にどんな売却実績があるのか」を事前に確認しておきましょう。
2. 建物・土地の状態を整えてスムーズに売却する
空き家の売却をスムーズに進めるためには、事前の整理が欠かせません。
具体的には、
- 所有者登記の名義が最新になっているか
- 土地の境界が明確か
- 家財や残置物が放置されていないか
といった点を確認しましょう。
登記が古いままだと、契約時に手続きが止まることがありますし、境界が不明確だと買主が不安を感じて契約を避けるケースもあります。
残置物も整理しておくことで、見た目の印象や査定額が向上します。どうしても片付けが難しい場合は、買取業者に「残置物付きのまま売却できるか」を相談すると良いでしょう。
3. 相場を把握して適正価格で売り出す戦略
「できるだけ高く売りたい」と思うのは当然ですが、相場を無視した強気な価格設定は売れ残りの原因になります。横浜市内の空き家相場はエリアごとに異なるため、周辺の取引事例を把握して適正価格を設定することが大切です。
また、相場より少し低めに設定して早期売却を狙う、あるいはリフォームを行って付加価値を付けるなど、戦略的な価格調整も効果的です。
経験豊富な不動産会社であれば、「この価格なら◯ヶ月以内に売れる」というデータをもとに提案してくれます。
4. 売却時期（季節・市場動向）を見極めてタイミングを逃さない
不動産市場には「売れやすい時期」があります。横浜の場合、春（3〜4月）と秋（9〜10月）は転勤や進学などで住み替え需要が高まり、買い手が活発になります。
また、金利が低い時期や市場全体の動きが活発なタイミングでは、売却価格も上がりやすい傾向があります。
一方で、長期間売れ残ると「値下げされるのでは？」と見られるため、売り出しのタイミングを逃さないことが重要です。
信頼できる不動産会社と相談しながら、「売却戦略（時期・価格・広告方法）」を立てると効果的です。
5. スピード重視なら不動産買取も検討する
「すぐに現金化したい」「老朽化が進んでいる」「買い手が見つからない」場合には、不動産買取を選択肢に入れるのがおすすめです。
買取なら、現況のまま業者が直接購入するため、仲介よりも圧倒的に早く売却を完了できます。
また、仲介と違って内見や広告が不要なので、近隣に知られずに売却したい人にも最適です。価格はやや低くなるものの、スピード・確実性・手間の少なさという面では大きなメリットがあります。
横浜市内では、築古物件や再建築不可の土地でも買取対象になるケースが多いため、「売れない」と思い込まずにまずは相談してみましょう。
空き家売却にかかる費用と税金の基礎知識
空き家を売却する際には、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や登記費用、税金など、いくつかの費用が発生します。
特に相続で取得した空き家の場合は、税制上の特例を活用することで大きく節税できるケースもあります。
ここでは、空き家売却時に知っておくべき費用と税金の基本を整理しておきましょう。
売却時にかかる主な費用（仲介手数料・登記費用など）
空き家を売却する際に発生する主な費用は、以下の通りです。
- 仲介手数料
- 不動産会社に仲介で売却を依頼した場合、成約時に支払う手数料です。
- 上限は「売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」で、例えば2,000万円で売却した場合は約72万円前後が目安です。
- 登記関係費用（司法書士報酬など）
- 売却時には所有権移転登記や住所変更登記などの手続きが必要になります。
- 司法書士に依頼する場合、数万円〜10万円程度の報酬がかかります。
- 測量・境界確定費用
- 土地を売却する際、境界が不明確な場合には測量が必要となることがあります。
- 費用は土地の広さや地形によりますが、一般的に20万〜50万円程度が相場です。
- 解体・片付け費用
- 建物を取り壊して更地にする場合や、家財を処分する場合に発生します。
- 解体費用は100万〜300万円程度、残置物処分は10万〜30万円程度が目安です。
これらの費用をあらかじめ把握しておくことで、「手元にいくら残るのか」を正確に見積もることができます。
相続空き家に適用できる3,000万円特別控除のポイント
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、「譲渡所得税」と「住民税」を支払う必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
ただし、相続によって取得した空き家を売却する場合には、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用されるケースがあります。
この特例は、一定の条件
- 相続で取得した一戸建て住宅である
- 1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物である
- 売却前に取り壊すか耐震リフォームを実施している
などを満たす場合、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる制度です
この特例を使えば、通常なら数百万円かかる税金を大幅に減らせることもあります。
ただし、申告の際に必要書類（登記簿謄本・契約書・耐震証明書など）を提出する必要があるため、事前に専門家へ確認しておくと安心です。
確定申告の手続きと注意点（控除適用の条件を確認）
空き家を売却して利益が出た場合は、翌年に確定申告を行う必要があります。
流れとしては次の通りです。
- 売却に関する資料を準備（売買契約書、登記簿謄本、費用明細など）
- 譲渡所得を計算
- 特別控除や減税制度を確認（相続空き家特例など）
- 確定申告書を作成・提出（通常は翌年2月16日〜3月15日）
申告を忘れると、特別控除が受けられなかったり、延滞税が発生することもあります。また、売却で損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できるケースがあるため、「損しても申告は必要」という点も覚えておきましょう。
税金関係は複雑に見えますが、不動産会社や税理士がサポートしてくれる場合も多いです。売却前の段階で相談しておくことで、より有利に手続きを進めることができます。
売却が難しい空き家でも諦めないために
「古すぎて売れない」「立地が悪い」「再建築不可だから無理」と諦めてしまう方は少なくありません。
しかし、現在は不動産市場の多様化が進み、条件の悪い空き家でも売却や活用のチャンスがあります。近年では、再生・買取を専門に行う業者や、空き家問題に積極的に取り組む地域企業も増えています。
ここでは、売却が難しいと言われる空き家を処分・再生するための具体的な方法を紹介します。
再建築不可・老朽化した空き家の売却方法とは？
再建築不可とは、建築基準法上の道路に接していないなどの理由で、新しく建物を建てられない土地のことを指します。
このような土地は一般的な買主に敬遠されるため、通常の仲介では売却が難しいケースが多いです。
しかし、再建築不可物件でも、買取専門業者や不動産投資会社なら購入可能な場合があります。彼らは建物をリフォームして賃貸活用したり、隣地との統合で再建築を可能にしたりと、再利用のノウハウを持っています。
また、老朽化が進んだ住宅も「リノベーション素材」として需要があります。特に横浜市では、古民家やレトロ住宅を再生してカフェ・事務所にする事例も増加中。
築古だからといって価値がないわけではなく、“使い方次第で価値が生まれる”時代になっているのです。
解体・更地化してから売却するメリットと注意点
建物の老朽化が激しく、修繕や再利用が難しい場合は、解体して更地にするのも有効な選択肢です。更地にすれば、買主が自由に新築を建てられるため、需要が一気に広がります。
横浜市では、戸建住宅需要が高く、「古家付き土地」より「更地」の方が高く評価される傾向があります。特に、南向き・整形地・駅徒歩圏内など条件の良い土地は、更地化によって買い手が付きやすくなります。
ただし、更地にすると住宅用地の固定資産税軽減が外れるため、税負担が上がる点には注意が必要です。売却までの期間を見越して、解体時期やコストを計画的に進めることが大切です。
不動産会社によっては、解体費用を立て替えたり、買取金額に含めて提案してくれるケースもあります。
横浜の地域密着型買取業者に相談するメリット
「売れないかも」と感じたら、まずは地域密着型の買取業者に相談してみましょう。
大手よりも地元の不動産事情に詳しく、横浜市内のエリア特性・再販ニーズを熟知しているため、他社では難しい案件でも柔軟に対応してくれる可能性があります。
たとえば、再建築不可・狭小地・残置物ありといった“問題あり物件”でも、地元業者は土地活用や再販ルートを持っており、現況のままスピード買取ができるケースも多いです。
また、地域業者は行政や司法書士などと連携しているため、相続登記や境界確定などの手続きもワンストップで対応可能。
「放置していた空き家を手間なく整理したい」「近隣に知られずに処分したい」という方には最適なパートナーです。
よくある質問（FAQ）
空き家の売却を検討している方からよく寄せられる質問をまとめました。相続・税金・売却方法など、不安を解消できるよう丁寧に回答しています。
Q1. 築古の空き家でも売れますか？
はい、築年数が古い住宅でも売却は可能です。
老朽化していても、土地としての価値やリノベーション需要があるため、買い手が見つかるケースは多くあります。特に横浜市内では、古民家やレトロ住宅を再生して活用する動きも広がっており、築古物件でも十分に需要があります。
Q2. 相続登記が終わっていなくても売却できますか？
基本的には、売却前に相続登記を完了させる必要があります。
ただし、登記がまだの場合でも、不動産会社や司法書士が手続きをサポートしてくれます。「登記の仕方が分からない」「書類が見つからない」といった場合も、まずは相談することでスムーズに進められます。
Q3. 解体した方が高く売れますか？
物件によりますが、老朽化が進んでいる場合は更地にした方が高く売れる可能性があります。
買主が自由に新築を建てられるため、需要が広がるからです。一方、建物を残したままでもリフォーム需要があるケースもありますので、事前に不動産会社に「現況と更地、どちらが有利か」を査定してもらうのが最も確実です。
Q4. 売却後の税金はどれくらいかかりますか？
売却益が出た場合は、譲渡所得税と住民税がかかります。
税率は保有期間によって異なり、
- 5年以下の短期譲渡 → 約39％
- 5年以上の長期譲渡 → 約20％
が目安です。ただし、「相続空き家3,000万円特別控除」を活用すれば、税負担を大幅に軽減できるケースがあります。
Q5. すぐに現金化したい場合はどうすればいい？
最短で売却したい場合は、不動産会社の「買取」を利用するのが最も早い方法です。
仲介と異なり、買主を探す必要がなく、業者が直接購入するため、最短で数日〜1週間ほどで現金化が可能です。老朽化した空き家や遠方の物件でも対応できるケースが多いです。
Q6. 横浜市内のどの区でも対応していますか？
はい、横浜市内全域で対応可能です。
中区・西区・南区・神奈川区などの中心部から、港北区・青葉区・戸塚区・泉区などの郊外エリアまで幅広くカバーしています。
地域ごとの相場や需要を熟知した担当者が査定を行いますので、安心してご相談ください。
Q7. 空き家の中に家財が残っていますが、そのまま売れますか？
はい、残置物があってもそのまま売却可能です。
買取業者であれば、片付けや処分を含めて引き取ってくれるため、遠方に住んでいる方や片付けが難しい方にもおすすめです。自分で処分する手間や費用を省ける点が大きなメリットです。
Q8. 空き家を売るときにリフォームは必要ですか？
必ずしも必要ではありません。
リフォームをしても投資額に見合う価格上昇が見込めない場合もあるため、まずは現況のまま査定を受けるのが基本です。必要に応じて部分的な修繕や清掃だけで印象を良くする方法もあります。
Q9. 売却にどれくらいの期間がかかりますか？
仲介による売却の場合、平均で3〜6か月程度が目安です。
一方、買取であれば、早ければ1〜2週間で契約・決済完了も可能です。売却のスピードは物件の立地や状態によって異なるため、早期売却を希望する場合は「買取」も視野に入れておきましょう。
Q10. 遠方に住んでいて現地に行けません。それでも売却できますか？
はい、可能です。
現地立ち会いが難しい場合でも、オンライン査定や鍵の郵送対応、委任契約などで手続きが進められます。書類のやり取りも郵送や電子署名で完結できるため、全国どこからでもスムーズに売却できます。
このように、築古・相続・遠方・未整備など、どのような状態の空き家でも対応できる方法があります。一人で悩まず、まずは信頼できる不動産会社に無料相談してみることが、解決への第一歩です。
まとめ・無料相談のご案内
空き家は放置すればするほど、老朽化や税負担、近隣トラブルといったリスクが増えていきます。
「とりあえず様子を見よう」と後回しにしている間に、資産価値が下がり、売却のチャンスを逃してしまうことも少なくありません。大切なのは、できるだけ早い段階で専門家に相談することです。
空き家を手放す方法はひとつではありません。仲介・買取・リフォームなど、それぞれにメリットと注意点があります。
また、売却価格は立地や建物の状態、税金の有無によっても変わります。
まずは自分の空き家がどのような状況にあるのかを把握し、相場や税金の仕組みを理解したうえで最適な方法を選ぶことが成功のカギです。
横浜エリアに詳しい不動産会社であれば、地域ごとの相場を踏まえた正確な査定や、複雑な登記・税務手続きのサポートも可能です。
老朽化や残置物ありの物件でも問題ありません。まずは無料相談・無料査定を利用して、あなたの空き家の「今の価値」を確認してみましょう。
早めの一歩が、リスクを減らし、資産を最大限に活かす最善の行動につながります。
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