親からアパートを相続したものの、
- 「自分は住む予定がない」
- 「空室が多くて管理が難しい」
- 「相続税の支払い期限が迫っている」
といった悩みを抱えていませんか？
横浜は人口規模が大きく賃貸需要が安定しているため、築古や空室の多いアパートでも売却できる可能性が高い地域です。
しかし、相続したアパートを売却するには、相続登記や遺産分割協議、税金の確認など、通常の売却よりも手続きが複雑になるケースがあります。
本記事では、
- 横浜における相続アパートの需要
- 仲介と買取、それぞれの売却方法と特徴
- 相続登記や必要書類などの手続き
- 税金・費用のポイント
- 売却の流れと成功させるポイント
についてわかりやすく解説します。
この記事を読むことで、「相続したアパートをどう処分すべきか」「納税に間に合わせるためにどんな売却方法を選ぶべきか」 が明確になり、安心して次の一歩を踏み出せるはずです。
横浜における相続アパートの需要
横浜は東京に次ぐ大都市であり、370万人を超える人口規模を誇ります。
都心へのアクセスが良く、商業・教育・ビジネス拠点としての機能も充実しているため、アパートの賃貸需要は安定しています。そのため、相続で取得したアパートも立地や条件次第で十分に売却のチャンスがあります。
横浜は学生・単身者・ファミリー層まで幅広い賃貸需要がある
横浜市内には大学や専門学校が多く、学生向けのワンルーム需要が常に一定数あります。
また、都内へのアクセスが良いため単身の社会人や子育て世帯にも人気があります。多様な層に支えられているため、入居者ニーズが途絶えにくく、相続したアパートでも市場価値を維持しやすいのが特徴です。
築古でも再生投資・土地利用として需要がある
築年数が古いアパートでも、リノベーションや建替えを前提に購入する投資家が多いのが横浜市場の強みです。特に駅近や再開発エリアでは、「古いアパート」ではなく「再生可能な資産」として評価されます。
土地としての活用も期待できるため、老朽化していても売却チャンスがあります。
相続物件は空室率が高くても売却チャンスが多い
相続したアパートは空室が多いケースが少なくありません。
しかし、横浜では人口流入が続いており賃貸需要が底堅いため、空室リスクを許容して購入し、再投資や運営改善を図る買主が存在します。つまり、満室経営でなくても売却の可能性は十分にあるのです。
相続アパートを売却する方法：「仲介」と「買取」の違い
相続で取得したアパートを売却する場合、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
それぞれにメリットと注意点があり、相続税の納税期限など状況によって適切な選択が異なります。
仲介：市場価格で売れる可能性、ただし売却まで時間がかかる
仲介は、不動産会社に依頼して一般の購入希望者を探す方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いため、できるだけ高く売りたい方に向いています。
しかし、買主が見つかるまでに時間がかかる場合も多く、特に空室が多いアパートや築古物件では、売却まで数か月〜1年以上かかるケースもあります。納税期限や資金繰りに余裕がある場合には検討できる方法です。
買取：築古・空室ありでもスピード売却が可能
買取は、不動産会社がアパートを直接購入する方法です。築年数や入居状況に関係なく、スピーディーに売却できるのが最大のメリットです。
また、仲介手数料が不要で、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を免責できるケースが多いため、売却後のトラブルを避けたい相続人にとって安心感があるのも魅力です。資金化を急ぎたい方には特に適した方法です。
相続税の納税期限（10か月以内）を考えると買取が選ばれやすい理由
相続税の申告・納税期限は、相続発生から10か月以内と決められています。仲介で数か月以上かかると、納税期限に間に合わないリスクがあります。
そのため、「納税資金を確保するために期限内に売却したい」というケースでは、確実に現金化できる買取が選ばれることが多いのです。
特に横浜のように相続アパート需要が高い地域では、買取によるスピード売却が有効な選択肢となります。
相続アパート売却に必要な手続き
相続で取得したアパートを売却するには、通常の売却よりも準備すべき書類や手続きが多くなります。特に法改正により相続登記が義務化されたため、早めの対応が重要です。
ここでは、相続アパートを売却する際に必要となる主な手続きを整理します。
相続登記（2024年4月から義務化）
相続した不動産を売却するためには、まず所有者を故人から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化され、登記を完了しないと売却ができない仕組みになりました。
登記を怠ると、将来的に売却が困難になるだけでなく、罰則の対象となる可能性もあるため、司法書士に依頼して早めに対応することが大切です。
遺産分割協議書の作成（相続人が複数の場合）
相続人が複数いる場合、アパートを誰が相続するのか、売却して分配するのかを話し合う必要があります。その合意内容を文書化したものが「遺産分割協議書」です。
協議書に相続人全員の署名と押印がそろっていなければ、売却手続きは進められません。 相続人の間で意見が分かれると時間がかかるため、早めに協議を進めておくことが円滑な売却のポイントです。
必要書類（登記簿謄本、戸籍、印鑑証明書など）
相続アパートの売却には、以下のような書類が必要になります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 相続人の戸籍謄本
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（複数相続人がいる場合）
これらの書類は、売却契約や登記手続きに欠かせないものです。不足があると手続きが遅れるため、早めに準備しておくことが成功への第一歩となります。
税金・費用のポイント
相続アパートを売却する際には、売却益にかかる税金や取引に必要な費用を理解しておくことが大切です。知らずに進めると手取り額が減ってしまうこともあるため、事前に把握して対策しておきましょう。
譲渡所得税・住民税（特例や控除の活用）
アパートを売却して利益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。ただし相続不動産には「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例があり、条件を満たせば大幅に税負担を軽減できます。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる「長期譲渡・短期譲渡」の区分も重要です。税務に詳しい専門家に相談することで、不要な税負担を避けて効率的に資産整理ができます。
固定資産税・管理コストの軽減効果
アパートを所有している限り、固定資産税や都市計画税の支払い義務があります。さらに築古物件の場合は修繕・管理費用も増加し、オーナーにとって経済的負担となります。
売却することで、これらのランニングコストから解放されるのは大きなメリットです。特に相続税の支払いを控えている場合、早期に売却して余計な出費を抑えることが有効です。
仲介手数料の有無（買取なら不要）
不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、成功報酬として仲介手数料（上限：売買価格の3％＋6万円＋消費税）が発生します。数千万円規模のアパートでは数百万円にのぼるケースもあります。
一方、買取を選んだ場合は不動産会社が直接購入するため、仲介手数料が不要です。さらに契約不適合責任が免責となる場合も多いため、費用面・リスク面で安心して売却できます。
横浜で相続アパートを売却するメリット
相続で取得したアパートは、管理や税金の負担が大きく「早めに手放したい」と考える方が少なくありません。
横浜は賃貸需要が底堅いため、築古や空室の多いアパートでも売却できる可能性が高く、相続税対策や資産整理の手段として有効です。ここでは売却の主なメリットを整理します。
空室・築古でも売却可能
横浜は人口規模が大きく、学生から社会人、ファミリーまで幅広い層の賃貸需要があります。そのため、築古アパートや空室が多い物件でも投資家や不動産会社による購入ニーズが存在します。
建物が老朽化していても、土地としての価値やリノベーションによる再生を前提に売却できるのが強みです。
管理や修繕負担から解放
相続したアパートを所有し続けると、日常的な管理や修繕対応が必要です。
築年数が古いほど大規模修繕や設備交換などの費用が増え、家賃収入よりも支出が上回るケースも少なくありません。 売却することで、こうした将来的なリスクや負担から解放され、資産の有効活用が可能になります。
早期資金化で相続税の納税に対応できる
相続税の納税期限は相続発生から10か月以内と決まっています。仲介による売却は時間がかかることも多く、納税資金に間に合わないリスクがあります。
一方で、不動産会社による買取であれば最短2〜3週間程度で資金化が可能です。これにより相続税の納税に充てられるだけでなく、余剰資金を新たな資産運用に回すこともできます。
売却を成功させるポイント
相続したアパートを売却する際には、通常の不動産売却よりも手続きや調整が複雑になりがちです。スムーズに売却し、納得できる条件を実現するためには、いくつかの重要なポイントを押さえることが大切です。
相続登記を早めに進める
相続アパートを売却するためには、まず相続登記を完了させることが前提条件となります。2024年4月から義務化されたため、登記を怠ると売却できないだけでなく、罰則の対象になる可能性もあります。
司法書士に相談しながら早めに相続登記を進めておくことで、スムーズに売却を開始でき、買主との交渉も円滑に進められます。
複数社に査定依頼して比較
不動産会社によって査定額や評価の基準は異なります。1社だけの査定に頼ると、相場より安く売ってしまうリスクがあります。
複数社に査定を依頼して比較することで、横浜市場の適正価格を把握でき、より有利な条件で売却できます。また、査定時の担当者の対応を比較することで、信頼できる会社を見極めることも可能です。
横浜で相続アパートの売却実績がある会社を選ぶ
相続アパートの売却は、通常のアパート売却に加えて相続登記や相続税対策など、専門的な知識が必要です。そのため、相続物件の取引実績やサポート経験が豊富な不動産会社を選ぶことが成功への近道です。
実績がある会社であれば、相続人同士の調整や税理士・司法書士との連携まで対応してくれる場合が多く、安心して売却を任せられます。
相続アパート売却の流れ
相続アパートの売却は、通常の不動産売却に加えて相続登記や税務申告など特有の手続きが発生します。そのため、流れを理解しておくことでスムーズに進められ、納税期限にも間に合わせやすくなります。以下に、相続アパートを売却する一般的なステップをまとめました。
無料査定依頼
まずは不動産会社へ査定を依頼し、相場感を把握します。複数社に依頼することで、横浜市場における適正価格を比較検討できるため、スタートラインとして非常に重要です。
相続登記・権利関係の確認
売却の前提として、相続登記を済ませておく必要があります。登記名義を故人から相続人に変更し、所有権関係を明確化することで、買主への引き渡しが可能になります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書の作成も並行して行います。
賃貸状況の確認（入居率・家賃収入）
アパート売却においては、入居率や家賃収入といった収益状況が価格に直結します。満室経営か空室が多いかによって査定額が変わるため、家賃明細や契約書など必要な資料を整理しておきましょう。
現地調査・査定額提示
不動産会社が現地を調査し、建物の状態・立地・収益性を確認したうえで査定額を提示します。築古や空室があっても、土地としての価値や再投資需要を踏まえて評価されることがあります。
契約（仲介または買取）
提示された査定額に納得できたら契約を結びます。
- 仲介：市場で買主を探し、成約を目指す。高値が期待できるが時間がかかる。
- 買取：不動産会社が直接購入。築古・空室ありでもスピーディーに売却可能。
決済・引き渡し
契約が成立すると、買主から売却代金が支払われ、物件の引き渡しを行います。買取の場合は最短2〜3週間で現金化できるケースもあり、相続税の納税に間に合いやすいのが特徴です。
税務申告・相続関連手続き
売却後は、譲渡所得税や住民税の申告が必要です。加えて、相続税の申告・納税期限（相続開始から10か月以内）を守らなければなりません。税理士と連携して、特例や控除を活用しながら負担を軽減することが大切です。
専門家との連携
相続アパートの売却では、司法書士・税理士・場合によっては弁護士のサポートが不可欠になるケースがあります。相続人間での調整や複雑な税務処理が必要な場合は、早めに専門家と連携しておくことで、トラブル回避につながります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 築古・空室ありのアパートでも売れる？
はい、売却可能です。横浜は賃貸需要が高いため、築古や空室率が高いアパートでも、土地活用や再生投資を前提に購入する不動産会社や投資家が多く存在します。
Q2. 相続登記が未了でも売却できる？
いいえ、相続登記を完了していないと売却手続きはできません。必ず登記名義を相続人へ移してから売却に進む必要があります。司法書士に依頼して早めに対応しましょう。
Q3. 複数の相続人がいる場合は？
相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印することで売却可能になります。相続人間の調整が難しい場合は、弁護士など専門家を交えて進めるのが安心です。
Q4. 相続税の納税に間に合う？
相続税の納税期限は相続開始から10か月以内です。仲介では時間がかかることもありますが、不動産会社による買取なら最短2〜3週間で資金化可能なため、期限内に間に合わせやすくなります。
Q5. 税金や費用はどのくらい？
売却益が出た場合は譲渡所得税や住民税が発生します。また、仲介売却では仲介手数料（上限：売却価格の3％＋6万円＋消費税）がかかります。買取なら仲介手数料が不要なため、費用を抑えられます。
Q6. 入居者がいる状態でも売却できる？
はい、可能です。賃貸借契約を引き継いだまま売却できるため、入居中の物件でも取引されます。むしろ安定収入が見込めるため評価が高まるケースもあります。
Q7. 修繕やリフォームは必要？
基本的に不要です。特に買取の場合は「現状渡し」が一般的で、修繕やリフォームを行わずにそのまま売却できます。
Q8. 相続アパートを売却すると譲渡所得税が高くなるのでは？
相続物件の売却には「相続空き家の3,000万円控除」などの特例が適用できるケースがあります。条件を満たせば大幅に税負担を軽減できるため、税理士への相談がおすすめです。
Q9. 遠方に住んでいる場合でも売却できる？
可能です。横浜に物件があり、オーナーが遠方に住んでいても、郵送やオンラインでの手続きを利用して売却できます。現地対応は不動産会社に任せられるため安心です。
Q10. 売却後のトラブルが心配です。
仲介では契約不適合責任が一定期間発生する可能性がありますが、買取なら責任を免責できる場合が多く、売却後のトラブルリスクを回避できます。
まとめ・無料査定のご案内
相続で取得したアパートは、維持や管理の負担に加えて相続税の納税が発生するため、早めの売却によってリスクを軽減し、納税資金を確保することが重要です。
売却方法には「仲介」と「買取」があり、それぞれにメリットがあります。高値を狙うなら仲介、スピードと確実性を重視するなら買取が適しています。まずは目的に合わせて最適な方法を選びましょう。
当社では横浜エリアに特化した不動産査定を行い、築古・空室ありのアパートでも柔軟に対応いたします。相続物件の売却に関するご相談やご質問にも、専門知識を持つスタッフが丁寧に対応します。
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